Pražský realitní trh vstupuje do roku 2026 v jiné kondici než před dvěma lety. Po období vyšších úrokových sazeb a opatrnosti kupujících dochází ke stabilizaci. Hypotéky 2026 jsou dostupnější, banky opět soutěží o klienty a LTV se u většiny bank drží na standardních úrovních. Zároveň však přetrvává chronický nedostatek bytů, zejména novostaveb, které splňují současné energetické a technologické standardy.

Právě tento souběh faktorů, konkrétně stabilizace financování a omezené nabídky, vytváří tlak na další růst cen.

Vyplatí se koupě nebo pronájem?

V roce 2026 se průměrná cena novostaveb v Praze pohybuje okolo 180 000 Kč/m². Úrokové sazby hypoték se stabilizovaly pod hranicí 4 % a podle dostupných dat i vývoje nabídky se očekává meziroční růst cen o 5–7 %. V horizontu 7 let tak vychází koupě vlastního bytu výhodněji než dlouhodobý pronájem, zejména u menších dispozic 1+kk a 2+kk v širším centru.

Jak se vyvíjejí ceny bytů v Praze

Podle dostupných statistik (např. ČSÚ či Deloitte Property Index) se ceny novostaveb v Praze dlouhodobě drží nad republikovým průměrem a v poslední dekádě patřily k nejrychleji rostoucím v regionu střední Evropy. Po krátkém ochlazení v letech 2022–2023 se trh postupně vrací k růstu.
Důvod je jednoduchý: nabídka nových bytů je dlouhodobě nižší než poptávka. Povolení nových projektů je časově náročné, stavební náklady zůstávají vysoké a developery limituje dostupnost vhodných pozemků. To znamená, že i když se část kupujících přesune do nájmu, základní strukturální problém, tj. nedostatek bytů, nezmizel.

Srovnání: koupě vs. pronájem (byt 2+kk)

Na první pohled vychází nájem levněji. Rozdíl přibližně 7 000 Kč měsíčně však neznamená, že je výhodnější. U hypotéky budujete vlastní kapitál a zároveň těžíte z růstu hodnoty nemovitosti. Při předpokládaném zhodnocení 5–8 % ročně může být rozdíl v horizontu několika let výrazný.

Je nyní dobrý čas na koupi bytu v Praze?

Krátká odpověď zní: záleží na horizontu. Pokud uvažujete krátkodobě (2–3 roky), může být nájem flexibilnější. Pokud ale plánujete bydlení či investici na 7 a více let, současné podmínky dávají koupi silnou logiku.
Stabilizace úrokových sazeb pod 4 % znamená předvídatelnější splátky. Zároveň se postupně vrací konkurence mezi kupujícími, což může tlačit ceny novostaveb opět vzhůru.

Jak se změnily podmínky hypoték pro rok 2026?

Banky postupně uvolnily úvěrové podmínky, zvýšila se dostupnost financování a LTV se ve většině případů drží kolem 80–90 % podle věku žadatele. Klíčovým faktorem zůstává bonita klienta a stabilita příjmu.
Oproti roku 2023 je však financování předvídatelnější a méně volatilní, což snižuje nejistotu kupujících.

Které pražské lokality mají největší potenciál růstu?

Největší potenciál mají tradičně širší centrum a lokality s výbornou dopravní dostupností, občanskou vybaveností a omezenou nabídkou nových projektů. Právě zde se kombinuje stabilní poptávka po vlastním bydlení i po nájemních bytech.
Pro investory zůstávají atraktivní zejména menší dispozice v kvalitních novostavbách, kde je vysoká výnosnost nemovitostí díky silné poptávce po nájmech.

Co na to developer?

Náklady na stavební materiály i energie se v posledních letech zvýšily a jejich pokles nelze očekávat v dramatickém rozsahu. Každý nový projekt tak vstupuje na trh s vyšší nákladovou základnou než před několika lety. To znamená, že cenový prostor pro výrazné zlevňování novostaveb je velmi omezený. V poslední době je velmi výrazný trend zdražovaní stavebních pozemků a projektů, což bude mít výrazný dopad na zvýšení cen nemovitostí.", dodává Michal Holan, obchodní a marketingový manažer developerské společnosti Horizon Holding.

Koupě, nebo pronájem?

Pokud hledáte flexibilitu a nechcete se vázat, pronájem dává smysl. Pokud však uvažujete dlouhodobě, chcete budovat vlastní kapitál a využít očekávaný růst cen, rok 2026 nabízí relativně stabilní podmínky pro vstup na trh.
Pražský realitní trh zůstává specifický. Limitovaná nabídka, silná poptávka a atraktivita města jako ekonomického centra vytvářejí prostředí, kde nemovitost dlouhodobě představuje uchovatele hodnoty.
Rozhodnutí mezi koupí a nájmem tak není jen o aktuální splátce, ale o strategii na další roky. A právě v dlouhodobém horizontu vychází vlastnické bydlení v Praze stále jako racionální volba.